Bảo đảm quyền của người dân bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024

Ảnh minh họa. Nguồn: tapchitaichinh.vn.

1. Đặt vấn đề

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên quý giá của quốc gia, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân. Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục vụ mục tiêu quốc phòng – an ninh, phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất. Chính vì vậy, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã nhắc đến rất nhiều lần hai cụm từ “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội”.

Cụ thể, cụm từ “hài hòa lợi ích” đã được nhắc đến 3 lần là hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới để phát triển. Việc quản lý, sử dụng và phân phối lợi ích từ đất đai cũng phải hài hòa giữa các địa phương, vùng, miền và giữa các thế hệ. Còn “công bằng xã hội” được sử dụng 5 lần trong Nghị quyết 18-NQ/TW. Công bằng xã hội là một giá trị nền tảng, luôn được quan tâm khi hoạch định và thực thi chính sách công. Quan điểm công bằng nhấn mạnh đến việc chia sẻ trách nhiệm và thụ hưởng lợi ích từ đất đai. Để thực hiện công bằng xã hội, nhiệm vụ quan trọng nhất của Nhà nước là phải có sự can thiệp nhằm bảo đảm lợi ích cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Tuy nhiên, từ thực tiễn cho thấy còn nhiều tồn tại, hạn chế trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người dân. Vì vậy, nhằm cụ thể hóa quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, Quốc hội khóa XV đã có nhiều điểm mới nhằm đảm bảo quyền của người dân khi nhà nước thu hồi đất, góp phần hạn chế và giải quyết tốt hơn khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

2. Nội dung bảo đảm quyền của người dân khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024

Thứ nhất, giá đất phản ánh đúng giá thị trường, lợi ích của người dân khi Nhà nước thu hồi đất được đảm bảo.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế thì rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường. Với quan điểm mới, Luật Đất đai năm 2024 (thay thế Luật Đất đai năm 2013) đã bỏ khung giá đất và Luật chỉ quy định bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xây dựng hằng năm, trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp quyết định¹. Khi bãi bỏ khung giá đất thì thay vào đó là sẽ định giá đất theo nguyên tắc thị trường và bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn và các địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm một lần sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, nên quyền và lợi ích của người dân có đất bị thu hồi sẽ được bảo đảm tốt hơn khi nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định bảng giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất. Để phù hợp với thực tiễn quản lý, Luật Đất đai năm 2024 đã phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp huyện (Luật Đất đai năm 2013 quy định có UBND cấp tỉnh) tương ứng với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng của UBND cùng cấp. Quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục, tiến độ triển khai dự án, sử dụng đất của người dân được nhanh chóng². Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành cũng quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất)³; quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đồng thời, để chuẩn bị cơ sở xây dựng bảng giá đất mới, Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể về quá trình chuyển tiếp, cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành, có điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường theo nguyên tắc định giá đất của luật mới đến hết 2025. Luật mới cũng quy định cho phép các địa phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì được sử dụng bảng giá đất tại thời điểm định giá đất để áp dụng cho giá đất cụ thể. Điều này khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo luật.

Thứ hai, nguyên tắc bồi thường đảm bảo quyền dân chủ và công bằng hơn cho người dân.

   Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là nghĩa vụ của Nhà nước thực hiện khi việc thu hồi đất ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Luật Đất đai năm 2024 quy định 07 nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, nguyên tắc đầu tiên được nhấn mạnh đó là: việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp⁴. Điều này góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, trong đó, đặc biệt cụm từ “minh bạch” được bổ sung, đưa ra thể hiện cam kết các chính sách liên quan đến người dân phải rõ ràng, cụ thể để người dân dễ dàng tiếp cận.

Thứ ba, đa dạng hóa các hình thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc bồi thường được thực hiện bằng 02 hình thức là: (i) giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, (ii) nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Để bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường. Theo đó, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng 04 hình thức là: (i) bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi; (ii) bồi thường bằng tiền; (iii) bồi thường bằng đất khác; (iv) hoặc bằng nhà ở⁵. Có thể nói, việc quy định cụ thể thêm 02 hình thức bồi thường đất có mục đích sử dụng khác và bồi thường nhà ở sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có đất thu hồi nhanh chóng tái định cư, ổn định cuộc sống.

Ngoài ra, để bảo đảm chặt chẽ và có tính khả thi hơn, Luật cũng quy định rõ: Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau: (i) đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định; (ii) có nhu cầu bồi thường bằng đất ở/nhà ở; (iii) địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở⁶. Trong đó, ưu tiên lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu (đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư).

Mặt khác, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì sẽ được UBND cấp có thẩm quyền thu hồi, bồi thường và hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, đảm bảo khách quan, minh bạch, quan tâm đến các đối tượng chính sách và khẳng định rõ quan điểm tái định cư cho người dân phải đi trước một bước để bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi.

Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa được yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Chỉ được thu hồi đất sau khi đã hoàn thành tái định cư”, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Luật Đất đai năm 2024 đã quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm thực hiện tái định cư. Nhằm bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất, cụ thể: “Điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này”⁷. Như vậy, việc phê duyệt phương án cũng như thực hiện bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi thu hồi đất, điều này đồng nghĩa, việc tái định cư phải đi trước một bước.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024, mở rộng thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi... để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan. Ngoài ra, Luật cũng quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp; các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ đối với chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

Thứ năm, hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất được hỗ trợ giao thêm đất và hỗ trợ di dời công trình.

Hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu⁸.

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm các khoản hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất như: (i) Hỗ trợ di dời vật nuôi; (ii) Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn. (iii) Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề⁹... như hiện nay.

3. Một số khuyến nghị

Một là, hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành luật, cần tăng cường kiểm tra, thanh tra và kiểm soát quyền lực trong suốt quá trình thực hiện, trong đó có việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư để tránh tiêu cực, sai phạm xảy ra.

Hai là, tổ chức tập huấn kiến thức pháp luật đất đai, kiến thức quản lý nhà nước về đất đai cho cán bộ, công chức, viên chức thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai các cấp; trong đó có công tác xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai để nâng cao chất lượng văn bản quy phạm pháp luật của chính quyền địa phương, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, phù hợp với thực tiễn tại địa phương, bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp.

Ba là, chú trọng nâng cao trình độ chuyên môn, năng lực quản lý cho cán bộ, công chức tham mưu công tác định giá đất, xây dựng bảng giá đất. Đồng thời, cần tập trung nguồn lực xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai, điều tra đánh giá cơ bản về đất đai, phù hợp với xu hướng chuyển đổi số hiện nay và giúp công tác quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, khả thi hơn.

Bốn là, cần làm rõ và có văn bản hướng dẫn cụ thể thống nhất thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến thẩm quyền chung và thẩm quyền riêng. Cụ thể Điều 161 Luật Đất đai năm 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; Trong khi đó Điều 160 lại quy định Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo thẩm quyền. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất¹⁰. Quy định này cũng cần phải có hướng dẫn rõ là thuộc thẩm quyền chung hay thẩm quyền riêng để từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương khi triển khai quy định của Luật vào thực tiễn cuộc sống.

4. Kết luận

Thu hồi đất là một căn cứ pháp lý quan trọng trong chính sách điều tiết đất đai - nguồn tài nguyên quan trọng đối với một quốc gia. Để đảm bảo quá trình thu hồi đất không ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, pháp luật đất đai đưa ra quy định về bồi thường, hỗ trợ người bị thu hồi đất. Quy định này chịu ảnh hưởng của chính sách đất đai, hệ thống pháp lý phức tạp, năng lực trình độ của cơ quan, cán bộ Nhà nước, thái độ của người dân... Nhưng dù phức tạp đến đâu thì những điểm mới được đưa ra trong Luật Đất đai năm 2024 bước đầu đã tạo ra những quy định mới quan trọng trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo điều kiện sống cho dân cư; giảm tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện có liên quan đến đất đai; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao trong thời gian tới.

ThS. Nguyễn Thu Hà

ThS. Hà Thị Liên

Khoa Nhà nước và pháp luật, Học viện Cán bộ Thành phố Hồ Chí Minh

Bài viết đăng trên Tạp chí Pháp luật về quyền con người số 39 (08/2024)

---