Pháp luật Việt Nam về quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1. Đặt vấn đề

Quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đã được ghi nhận trong Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987 tại Điều 50. Theo đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể được tiếp cận đất đai thông qua một hình thức duy nhất là giao đất và Hội đồng Bộ trưởng là chủ thể có thẩm quyền quyết định. Tuy nhiên, tại Điều 29 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 quy định cho phép các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất đai thông qua một hình thức khác là cho thuê đất. Như vậy, Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 chưa có sự thống nhất, đồng bộ trong quy định về quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài dẫn đến việc áp dụng pháp luật gặp rất nhiều khó khăn.

Khắc phục bất cập này, trong Luật Đất đai năm 1993 tại Điều 80 đến Điều 85 đã cho phép các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua hình thức được Nhà nước cho thuê đất, đồng thời quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời gian cho thuê đất. Trong xu thế hội nhập, đòi hỏi cần tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật, thúc đẩy, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, Luật Đất đai năm 2003 đã có sự sửa đổi, bổ sung, trong đó ghi nhận nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận đất đai thông qua hình thức cho thuê đất hoặc có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đã có những bước tiến đáng kể so với trước đây. Luật đã đa dạng hóa trong các hình thức nhận quyền sử dụng đất; từng bước xóa bỏ những rào cản, tiến tới tạo sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai của các tổ chức kinh tế nói chung và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng¹.

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế thế giới, đòi hỏi pháp luật Việt Nam cần có sự thay đổi mang tính hội nhập, phù hợp với từng chủ thể trong kinh doanh. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 ra đời trên cơ sở kế thừa, phát huy các giá trị hiện đại từ Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, vẫn cho phép các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước hoặc từ thị trường. Với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, khoản 3 Điều 55 và điểm d, điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất đai thông qua 02 hình thức: (i) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê; (ii) Nhà nước cho thuê đất có trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Với phương thức tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua thị trường, các tổ chức này có thể chọn lựa: nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo điểm b khoản 1 Điều 169; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo điểm e khoản 1 Điều 169; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo khoản 2 Điều 149 và khoản 2 Điều 185. Bên cạnh hình thức thuê đất từ Nhà nước, Luật Đất đai năm 2013 còn ghi nhận hình thức nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm triển khai các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở phục vụ mục đích để bán hoặc kết hợp giữa bán và cho thuê. Nhiều luận điểm cho rằng, quy định này hướng đến khẳng định quyền tiếp cận đất đai một cách bình đẳng giữa các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các doanh nghiệp hoạt động trong nước².

Tuy nhiên, dù luật đất đai đã có sự thay đổi qua từng thời kỳ nhưng quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn còn một số vướng mắc khi các doanh nghiệp này tiến hành đầu tư phát triển kinh tế tại Việt Nam. Trên tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW, Luật Đất đai năm 2013 đã trải qua 6 lần sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa thể giải quyết triệt để các vấn đề trên. Trong bài viết này, nhóm tác giả tập trung đưa ra một số nội dung góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong bối cảnh hội nhập kinh tế thế giới hiện nay.

Một khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Nguồn: tapchitoaan.vn

2. Thực trạng pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Theo số liệu thống kê về tình hình sử dụng đất đai ở Việt Nam trong năm 2018 cho thấy, các tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng 46.140 ha đất, chiếm 0,17% tổng diện tích của cả nước và chiếm 0,17% tổng diện tích đất của các đối tượng sử dụng đất³. Hướng đến mục tiêu thúc đẩy phát triển nền kinh tế, đảm bảo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được đối xử một cách bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phát triển kinh tế, Nhà nước đã tiến hành ký kết hàng loạt các hiệp định đầu tư song phương, hợp tác quốc tế. Các hoạt động này được thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW về nguồn lực đất đai cần được khai thác sử dụng hiệu quả, tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu Luật Đầu tư năm 2020 đã có những sửa đổi thúc đẩy quyền bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh thì khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định khái niệm “tổ chức kinh tế” đã loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như một chủ thể chịu sự điều chỉnh riêng biệt. Điều này cũng chưa có sự thống nhất với quy định tại Điều 183 đến 187 Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, chưa có sự thống nhất quy định về khái niệm “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2020. Lý giải cho điều này, có thể nhận thấy khái niệm “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” tại Luật Đất đai năm 2013 kế thừa quy định tại khoản 6 Điều 4 Luật Đầu tư năm 2005 nên đã lạc hậu, không còn phù hợp trong giai đoạn hiện nay. Về bản chất, Luật Đất đai năm 2013 đã bao quát thuật ngữ “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” theo phương thức liệt kê thành 3 nhóm chính gồm: (i) Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài; (ii) Doanh nghiệp liên doanh; (iii) Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài đã mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định theo pháp luật đầu tư. Nhiều quan điểm cho rằng quy định khái niệm theo phương thức liệt kê như trên sẽ không thể bao quát tổng thể các tổ chức kinh tế có thành viên là chủ thể người nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, đơn cử như trường hợp các hợp tác xã có thành viên là người nước ngoài theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Hợp tác xã năm 2012 và Điều 4 Nghị định 193/2013/NĐ-CP⁴.

Luật Đầu tư năm 2020 đã thay thế khái niệm “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” bằng thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”. Trên tinh thần khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020, khái niệm này được hiểu là “tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”. Đối chiếu với khoản 58 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần thứ 6 cập nhật ngày 23/5/2023 (sau đây gọi tắt là Dự thảo Luật Đất đai năm 2023) cho thấy: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư”.

Như vậy, các khái niệm tương tự nhau nhưng nội hàm chưa rõ ràng và thống nhất khi được quy định trong Luật Đầu tư năm 2020 và Dự thảo Luật Đất đai năm 2023. Bên cạnh đó, tại Điều 43 Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài vẫn bị đóng khung theo Luật Đất đai năm 2013, chưa có đột phá khi so sánh với quyền và nghĩa vụ trong tiếp cận đất đai của các tổ chức trong nước. Từ những bất cập trên, đòi hỏi Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 cần sửa đổi theo hướng thay thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” bằng thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” và trong điều khoản giải thích từ ngữ về “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” cần quy định thống nhất với khái niệm này tại Khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020.

Thứ hai, với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể thực hiện trong trường hợp duy nhất là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Trong khi đó, ngoài trường hợp này, tổ chức kinh tế trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng⁵. Quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chưa thể hiện một cách triệt để chủ trương “Thực hiện bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”⁶.

Trong phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị giới hạn so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất từ thị trường thông qua 03 hình thức: Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo điểm b khoản 1 Điều 169; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo điểm e khoản 1 Điều 169, điểm đ khoản 2 Điều 174; hoặc thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo khoản 2 Điều 185. Trong khi đó, ngoài ba hình thức nêu trên, tổ chức kinh tế trong nước còn có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác nhau như: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo Điều 73 và điểm a, c, d khoản 1 Điều 169. Như vậy, phương thức tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp, các doanh nghiệp này vẫn được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp⁷. Những rào cản này đã đi ngược lại các cam kết của Việt Nam trong hội nhập quốc tế, tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và hạn chế năng lực cạnh tranh của nền kinh tế⁸.

Để điều chỉnh vấn đề này, tại điểm c khoản 1 Điều 29 Dự thảo Luật Đất đai năm 2023, nhà làm luật đã có bước tiến mới trong việc quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài “được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao”. Nhiều quan điểm cho rằng, quy định này để tránh việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mua nhà, công trình xây dựng gắn với nhận quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác mà không nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, điều này hướng đến công tác đảm bảo kiểm soát chặt chẽ về quốc phòng, an ninh⁹. Tuy nhiên, pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án; việc nhận chuyển nhượng dự án cần gắn với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, để các quy định về cùng một vấn đề trong các văn bản luật được thống nhất, thiết nghĩ Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 cần bổ sung quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện quyền được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án; việc nhận chuyển nhượng dự án cần gắn với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất¹⁰.

Phân tích, suy luận thêm cho thấy, nếu luật định không cho phép các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thì bên chuyển nhượng (tổ chức kinh tế trong nước) phải thực hiện các thủ tục liên quan đến việc trả lại đất cho Nhà nước, sau đó Nhà nước sẽ tiến hành thực hiện thu hồi đất, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng. Như vậy, vô hình trung đã làm phức tạp thêm các thủ tục hành chính, cũng như kéo dài thời gian thực hiện, trong một số trường hợp nhất định sẽ phát sinh thủ tục tính toán lại tiền sử dụng đất theo thời điểm giao đất cho bên nhận chuyển nhượng (theo hướng tăng lên). Bên cạnh đó, một số luận điểm cho rằng, sau khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất từ phía bên chuyển nhượng, đồng nghĩa với việc đất đó sẽ nằm trong quỹ đất sạch thuộc quyền quản lý của Nhà nước và bên nhận chuyển nhượng không thể tiếp cận quỹ đất này thông qua hình thức giao hay cho thuê mà phải thực hiện thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất. Từ những vấn đề trên, tác giả đề xuất điểm c khoản 1 Điều 29 Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 nên quy định theo hướng: “c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có sử dụng đất”¹¹.

Bên cạnh đó, trong trường hợp tiếp cận đất đai từ thị trường, tại khoản 5 Điều 119 Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 cần điều chỉnh theo hướng: “Tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”. Cùng với đó, để quản lý tốt vấn đề này, nhà làm luật và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần quy định cụ thể về các trường hợp mà tổ chức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng tham khảo quy định của các quốc gia trên thế giới như: cho nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng đất dựa trên nguyên tắc có đi có lại, hoặc đưa ra hạn mức chuyển nhượng tối đa mà các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép tiến hành thực hiện. Điều này sẽ giúp cho cơ quan quản lý đất đai vừa đạt mục đích quản lý nguồn tài nguyên quốc gia, vừa tăng cơ hội thu hút đầu tư nước ngoài để thỏa mãn mục tiêu phát triển kinh tế¹².

Thứ ba, liên quan đến các trường hợp nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa đảm bảo tính hợp lý. Bởi theo quy định Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất¹³. Khi đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ tương tự như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê¹⁴. Quy định này, một mặt chưa phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp¹⁵, mặt khác, chưa thật sự rõ ràng trong việc xác định đó là trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng dự án hay thông qua nhận chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp khác.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hơn so với Luật Đất đai năm 2003 về trường hợp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài¹⁶. Tuy nhiên, vẫn thiếu nhất quán trong việc xác định loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (chỉ doanh nghiệp liên doanh hay tất cả các loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật vẫn chưa  xác định rõ các thời điểm mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất là thời điểm mới thành lập doanh nghiệp hay trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, quy định về diện chủ thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa phù hợp, bởi lẽ luật chỉ cho phép chủ thể góp vốn là tổ chức kinh tế trong nước mà không ghi nhận quyền này với các loại chủ thể khác. Nội dung này phần nào đã thể hiện sự thiếu bình đẳng giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp trong nước khi thực hiện hình thức nhận quyền sử dụng đất thông qua giao dịch góp vốn.

Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa bao quát được hết các trường hợp nhận quyền sử dụng đất của loại doanh nghiệp này trên thực tế. Bởi trên thực tế, ngoài những trường hợp nhận quyền sử dụng đất được liệt kê tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013¹⁷, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp như: thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước¹⁸, nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ¹⁹; nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp tổ chức lại doanh nghiệp (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện chia, tách, hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp). Từ phân tích nêu trên cho thấy, quy định về các trường hợp nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong Luật Đất đai năm 2013 chưa đảm bảo tính toàn diện và thiếu thống nhất với các văn bản pháp luật khác nên nhà làm luật cần có sự sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 nhằm bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể có quyền tiếp cận đất đai.

3. Kết luận

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất quan trọng của mỗi quốc gia. Việc tiếp cận và sử dụng tài sản này cần được quy định một cách chặt chẽ giúp cho việc khai thác và sử dụng một cách khoa học, phát huy giá trị của nguồn lực đất. Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 và Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 đã có những thay đổi đáng ghi nhận về quyền tiếp cận đất đai của từng tổ chức kinh tế nhưng nhiều mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh trên thực tế chưa được giải quyết kịp thời dẫn đến tiềm lực đất đai vẫn chưa được khai thác và sử dụng một cách khoa học, chưa thu hút được các tổ chức kinh tế nước ngoài khi tiến hành đầu tư vào Việt Nam. Vì vậy, đòi hỏi pháp luật cần tiếp tục có sự sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng hiện nay.

ThS. Nguyễn Thành Phương - ThS. Trần Thanh Khỏe

Khoa Luật, Trường Đại học Nam Cần Thơ

Bài viết đăng trên Tạp chí Pháp luật về quyền con người số 5/2023

-----

Tài liệu trích dẫn

(1) Phạm Xuân Thắng, Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2022, tr.79.

(2) Nguyễn Thị Nga, Pháp luật kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật học Việt Nam- Những vấn đề đương đại, NXb Tư pháp, Hà Nội, tr.805.

(3) Báo cáo số 221/BC-CP của Chính phủ ngày 31/ 5/2018 về tình hình quản lý nhà nước về đất đai

(4) Phạm Xuân Thắng, Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2022, tr.80.

(5) Khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013.

(6) Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 3/6/2017 Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện hóa thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

(7) Nguyễn Quang Tuyến - Trần Tuấn Sơn, Thực trạng pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay dưới góc nhìn tham chiếu với Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 8/2018, tr.55.

(8) Nguyễn Ngọc Minh, Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất, Luận án tiến sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội năm 2016, tr.116.

(9) Lê Sáng, “Còn nhiều băn khoăn về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài”, https://cafef.vn/con-nhieu-ban-khoan-ve-quyen-tiep-can-dat-dai-cua-to-chuc-ca-nhan-nuoc-ngoai-188230821140018523.chn, truy cập ngày 21/8/2023.

(10) Hồ Võ Thanh Vy - Phan Hữu Phước - Trần Thị Kiều Trân, Hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Kỷ yếu hội thảo: “Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 12 năm 2022, tr.298.

(11) Lê Sáng, “Còn nhiều băn khoăn về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài”, https://cafef.vn/con-nhieu-ban-khoan-ve-quyen-tiep-can-dat-dai-cua-to-chuc-ca-nhan-nuoc-ngoai-188230821140018523.chn, truy cập ngày 21/8/2023.

(12) Hồ Võ Thanh Vy - Phan Hữu Phước - Trần Thị Kiều Trân, Hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Kỷ yếu hội thảo: “Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 12 năm 2022, tr.299

(13) Điểm b khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

(14) Khoản 3 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

(15) Lưu Quốc Thái, Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức, năm 2016, tr.181.

(16) Điểm e khoản 1 Điều 169, điểm đ khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

(17) Điểm e khoản 1 Điều 169, điểm đ khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

(18) Điểm b khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

(19) Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 159 và Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014